Показатель денежного потока, используемый в сфере недвижимости
Что такое FFO или средства от операций?
Средства от операций (FFO) – это фактическая сумма денежных потоков, генерируемых в результате бизнес-операций компании.
Чтобы рассчитать чистый финансовый результат, необходимо добавить к чистому доходу неденежные расходы или убытки, которые фактически не были понесены в результате операций, такие как износ, амортизационные отчисления и любые убытки от продажи активов. Затем вычтите прибыль от продажи активов и процентный доход.
FFO обычно используется компаниями, которые занимаются инвестиционными трастами в недвижимость (REIT), бизнесом, который в основном занимается операциями с недвижимостью, приносящими доход. Компании REIT занимаются коммерческой недвижимостью – продают, сдают в аренду и финансируют офисные помещения и жилые дома, склады, больницы, торговые центры, отели и лесные массивы.
Какова формула расчета FFO?
Вот формула для расчета FFO:
Финансовый результат = Чистый доход + (Амортизационные отчисления + Расходы на амортизацию + Убытки от продажи активов) – (Прибыль от продажи активов + Процентный доход)
Например:
Компания Big Time Real Estate объявила о чистой прибыли в размере 10 млн долларов в прошлом году, амортизационных отчислениях в размере 2 млн долларов, расходах на выплату процентов в размере 1 млн долларов, процентном доходе в размере 500 000 долларов и прибыли от продажи различных активов в размере 1 млн долларов. Фактический денежный поток от бизнес-операций (FFO) для крупной риэлторской компании составляет 11,5 миллионов долларов.
Что такое износ, амортизация и убытки при продаже актива?
Эти финансовые условия представляют собой затраты, которые необходимо добавить обратно к чистой прибыли, чтобы определить фактическую прибыль, полученную от основной деятельности компании. Внереализационные расходы исключены из основных бизнес-функций и, следовательно, должны быть добавлены обратно к чистой прибыли.
Амортизация – это расход, направленный на покрытие капитальных затрат (приобретение основных средств или любых других основных средств). Амортизация является неденежным расходом, поскольку она создается только для целей бухгалтерского учета и не соответствует времени, когда денежные средства были использованы для покупки актива.
Амортизация – выплаты по кредитам и капитальным затратам, распределенные в течение определенного периода времени.
Убытки от продажи активов – убытки возникают, когда актив ликвидируется, а цена продажи оказывается ниже остаточной стоимости проданного актива. Это еще один неденежный расход.
Что такое прибыль от продажи актива и процентный доход?
Прибыль от продажи актива и процентный доход вычитаются из чистой прибыли для расчета фактического денежного потока от операционной деятельности. Прибыль не связана с основной деятельностью предприятия.
Прибыль от продажи активов – прибыль, получаемая при продаже актива, цена продажи которого превышает чистую балансовую стоимость актива.
Процентный доход – доход от процентов по рыночным ценным бумагам, долгосрочным инвестициям или денежным средствам, хранящимся на текущих счетах для выплаты процентов.
Почему финансовый директор так важен в сфере недвижимости?
FFO измеряет операционную эффективность бизнеса, особенно для большинства компаний REIT. Причина этого заключается в том, что стоимость недвижимости, как доказано, растет и падает в зависимости от макроэкономических условий. Любые операционные результаты, рассчитанные с использованием метода учета затрат, обычно не являются точным показателем эффективности.
Компании, занимающиеся недвижимостью, используют FFO в качестве более точного показателя операционной эффективности. Инвесторы также используют этот показатель для определения финансовых показателей компании, занимающейся недвижимостью.
